As propriedades de investimento terão uma importância vital nos contas que as empresas apresentarão no próximo relato financeiro.
É um facto a tendência em não se atualizarem devidamente os valores dos imóveis, qualquer que seja a classe contabilística onde estão inseridos. No caso das propriedades de investimento é tanto mais grave porque se prejudica o resultado do exercício.
Os ganhos pelo justo valor, nas propriedades de investimento, quando não revertem perdas anteriores, vão diretamente a resultados do exercício, o que pode ser uma mais valia para as empresas que se encontrem em dificuldades, apesar de não esconder os resultados operacionais negativos, quando eles existem.
A Norma Contabilística e de Relato Financeiro 11, que trata estas matérias tem por base a Norma Internacional de Contabilidade IAS 40 — Propriedades de Investimento. Podemos definir então propriedade de investimento, como a propriedade (terreno ou um edifício - ou parte de um edifício - ou ambos) detida (pelo dono ou pelo locatário numa locação financeira) para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e não para:
- uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas (activo fixo tangível); ou
- venda no curso ordinário do negócio (inventários).
Propriedade ocupada pelo dono: é a propriedade detida (pelo dono ou pelo locatário segundo uma locação financeira) para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.
Apresentamos de seguida alguns exemplos de propriedades de investimento:
- Terrenos detidos para valorização do capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário de negócios;
- Terrenos detidos para uso futuro ainda não determinado (se uma entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo dono ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como detido para valorização do capital);
- Um edifício que seja propriedade da entidade (ou detido pela entidade numa locação financeira) e que seja locado segundo uma ou mais locações operacionais;
- Um edifício que esteja desocupado mas detido para ser locado segundo uma ou mais locações operacionais.”
É muito importante ser recordado que deve ser sempre determinado o justo valor das propriedades de investimento. Sendo que o Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas. Seja qual for o modelo de mensuração escolhido, é exigido que a empresa determine o justo valor das propriedades de investimento.
Por outro lado, apesar de não ser obrigatório, o justo valor das propriedades de investimento deve ser estimado ”por um avaliador independente que tenha uma qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente na localização e na categoria da propriedade de investimento que esteja a ser valorizada.”
A propriedade de investimento deve ser reconhecida como um activo quando, e apenas quando:
- for provável que os futuros benefícios económicos que estejam associados à propriedade de investimento fluirão para a entidade;
- o custo da propriedade de investimento possa ser mensurado fiavelmente.
Normalmente, quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas quer a Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas reconhecem como qualificação profissional a inscrição dos técnicos na CMVM (Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários).
A forma como devem ser avaliadas as propriedades de investimento é algo polémica e prometemos tratar este assunto num próximo artigo.
Um relatório de avaliação, devidamente fundamentado, deve dar informação da hierarquia do Justo Valor e assim contribuir para a transparência das demonstrações financeiras.
Em nossa opinião afastam-se assim os fantasmas e reservas que muitos Técnicos Oficiais de Contas e Revisores Oficiais de Contas manifestam quanto ao Justo Valor, preferindo, erradamente, o custo histórico, na maioria das vezes com a ajuda preciosa dos CEO´s e gestores.
fonte:avaliarpatrimonio.blogspot.pt